Forsker: Danmark bør overvåge udenlandske kapitalfonde og deres skjulte indflydelse på ejendomsmarkedet

Danske udlejningsejendomme overføres i stigende grad til udenlandske kapitalfonde, der er drevet af uhensigtsmæssige skatteregler og komplekse internationale ejerskabsstrukturer i skattely. 

Det er svært at sige, hvor stor en procentdel af danske ejendomme, der er ejet af udenlandske selskaber, da der ikke findes nogen centrale databaser for dette. Nogle rapporter estimerer, at udenlandske investorer over de seneste år har stået for omkring 50 procent af den samlede transaktionsvolume på det danske ejendomsmarked. 

Men der er stor usikkerhed omkring tallene, for der er ingen systematisk offentlig registrering, og det er svært at finde ud af, hvem aktørerne bag selskaber er.

Denne usikkerhed skyldes de komplekse internationale ejerskabsstrukturer, som kan inkludere danske mellemled og videresalg af ejerskab til skyggeselskaber i skattely. Derfra kan kapitalstrømme igen sløres via transaktioner i kryptovaluta, og det er kun fantasien, der sætter begrænsninger for, hvad penge fra danske ejendomme kan medfinansierer andre steder i verden. 

Konsekvenserne kan være alvorlige, med potentiale for milliardtab i skatteindtægter gennem avancerede skatteunddragelsesmetoder.  

Udenlandske selskaber trækker milliarder ud af Danmark

Via komplekse skatteregler kan de udenlandske selskaber trække milliarder af kroner ud af lande som Danmark, uden at de danske myndigheder er klar over det.

Det er forgået i andre sektorer, som i tilfældet med momskarruselsvindel i CO2-kvotesystemet, som først blev afsløret i 2009. I denne sag blev det danske CO2-kvoteregister misbrugt af et internationalt netværk af banker og selskaber, som ifølge Europol kostede EU over 38 milliarder kroner. 

En verden med svindel, magtmisbrug, korruption og skatteunddragelse, som får aktørerne i TV 2-dokumentarfilmen 'Den sorte svane' til at ligne spejderbørn på skovtur

Niels Hahn
Ph.d., udviklingsstudier og International politisk økonomi

Panama-dokumenterne, som blev lækket i 2016, gav også et indblik i en verden med svindel, magtmisbrug, korruption og skatteunddragelse, som får aktørerne i TV 2-dokumentarfilmen 'Den sorte svane' til at ligne spejderbørn på skovtur.     

Et nuværende eksempel fra aktiemarkedet er retssagen mod den britiske finansmand Sanjay Shah, som står anklaget for ulovligt at have benyttet sig af komplekse aktiehandler til at få refunderet udbytteskat, hvilket muligvis har resulteret i et tab for den danske stat på omkring 12,7 milliarder kroner.

For nogle år tilbage fik vi også et lille indblik i, hvordan en af verdens største kapitalfonde, Blackstone, agerer på det danske ejendomsmarked.

Efter meget medieomtale og kritik af kapitalfondens opkøb af udlejningsejendomme i Danmark blev der indført en lov i 2020, som skulle dæmme op for Blackstones aggressive adfærd. Blandt andet blev der lavet nye regler om, at huslejer ikke måtte stige de første fem år efter opkøb af en udlejningsejendom med justerede regler for renovering med lejeforhøjelser for øje.

På trods af hensigten med den nye lov kan den i praksis betragtes som værende til fordel for de udenlandske kapitalfonde. For det er hovedsageligt kapitalgrundlaget, som der blev stillet større krav til. På det område står de store kapitalfonde langt stærkere end de mindre danske aktører på markedet.

Kapitalfondene råder over en enorm kapital, som skal investeres, og for dem er det ikke noget problem at opkøbe udlejningsejendomme, holde dem i fem år, for så derefter at udføre arbejde, så huslejerne kan hæves markant. For mange små danske aktører kan dette være umuligt. 

Det er uvist, om kapitalfondene selv har påvirket lovgivningsprocessen via lobbyisme. Kapitalfonde bruger generelt enorme beløb på at påvirke politiske processer for at tilpasse love og regler i deres favør.

Fonde slår til ved generationsskift

Det er ofte, når der skal laves generationsskifte af privatejede udlejningsejendomme, at kapitalfondene står klar til at opkøbe. 

Det er blandt andet den kortsigtede "pengetanksregel", som forhindrer, at dansk ejerskab kan føres videre. Ved et generationsskifte skal der ikke blot betales gave- eller arve afgift, men også en avancebeskatning, som svinger omkring de 40 procent.

I runde tal kan et generationsskifte af en udlejningsejendom til en værdi på 50 millioner kroner koste omkring 25 millioner kroner i skat. Hvis ejendommen giver et årligt overskud på omkring 500.000 kroner, kan det være umuligt at lave generationsskiftet.