Andelspriser skal diskuteres sagligt

Af Jan Hansen
Direktør, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation – ABF

Flere og flere andelsboliger bliver solgt uden brug af mægler. Samtidig hører vi igen kritik af andelsboliglovens maksimalprisbestemmelse. Kritikken kommer primært fra ejendomsmæglerne, der kan mærke, at deres levebrød er truet.

Når mæglerne i dag kan konstatere, at andelsboligerne forsvinder fra hylderne i butikken, så skyldes det primært to ting:

1) Foreningerne sælger igen andele gennem ventelisterne.
2) Er der ikke interesserede købere på ventelisten, sælger andelshaveren via en af de mange selvsalgsportaler på internettet. 

Fordelen ved et salg gennem en venteliste eller et selvsalg via internettet er åbenlys for den sælgende andelshaver: omkostningerne ved sådan et salg er mange tusinde kroner lavere end det salær, der ellers skal betales til en mægler.

Man kan også sige det på en anden måde: Så længe hovedparten af landets mæglere fastholder salærstørrelser, der langt overstiger det rimelige, vil sælgerne kun søge mæglerbistand, hvis det er absolut nødvendigt.

For ABF er spørgsmålet ikke, om vi fortsat skal have en maksimalprisbestemmelse. Det skal vi. Men vi debatterer gerne, hvordan den kan gøres mere operationel for bestyrelserne i landets andelsboligforeninger.

Jan Hansen
Direktør, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation

Der er heldigvis enkelte mæglere, der har set skriften på væggen og har sat deres salær kraftigt ned. Men størsteparten holder stædigt fast i de høje salærer, og håber i stedet på politisk velvilje til at maksimalprisbestemmelsen bliver ophævet.

Usaglige argumenter
En ophævelse af maksimalprisbestemmelsen vil uden tvivl igen betyde stigende interesse for at hyre en mægler ved salg af andelsboliger. Så det er egentlig ganske logisk, at ejendomsmæglerne politisk kæmper for et frit marked og dermed flere andelshandler over mæglernes bord. Hvorfor ikke bare sige det, som det er: en ophævelse af maksimalprisbestemmelsen vil sikre mæglerne flere handler.

Men nej. I stedet hævder mæglerne, at maksimalprisbestemmelsen har medført en stærk stigning af handler med penge under bordet. Det skulle nærmest være hovedreglen og ikke undtagelsen, at der bliver betalt penge under bordet ved overdragelse af en andelsbolig – efter mæglernes opfattelse.

Sandhedsbeviset for disse påstande lyder: ”Jeg kender nogen, der har betalt penge under bordet”. Ergo må der være mange ulovlige handler. Nu kan det retfærdigvis være ganske vanskeligt at få en sælger til at indrømme, at han har modtaget penge under bordet, og det kan naturligvis i sig selv give et fordrejet billede af det faktiske antal handler med sorte penge. 

Men tilbage i 2006 lavede den daværende Erhvervs- og Byggestyrelse en anonym spørgeskemaundersøgelse om, hvorvidt man havde betalt penge under bordet. Undersøgelsen viste, at antallet af handler med penge under bordet var forsvindende lille. Den store majoritet af andelshandler foregik helt efter reglerne.

Jeg synes, at undersøgelsens resultat fra dengang virker meget logisk. Langt størstedelen af handlerne foregik via ventelister, og her er der absolut intet incitament for at betale penge under bordet, når man via sin ventelisteposition er berettiget til at overtage boligen til den lovligt udbudte pris.

I ABF vil vi gerne diskutere maksimalprisbestemmelsens berettigelse. Men Penge-under-bordet-argumentet er usagligt!

En debat med perspektiv
Ser vi på lovens maksimalprisbestemmelse, som den ser ud i dag, virker den ikke optimalt i forhold til de intentioner, lovgiverne havde i tidernes morgen. En række meget specielle finansieringsprodukter og lemfældige ejendomsvurderinger af både valuarer og det offentlige har gjort det uhyre vanskeligt for mange bestyrelser at håndtere den nuværende maksimalprisbestemmelse. Hertil kommer, at maksimalprisen kan variere kraftigt inden for samme regnskabsår, og så er det ikke altid nemt at være køber.

Der er altså rigtig gode grunde til at debattere maksimalprisbestemmelsens udformning. Men for ABF handler det ikke om, hvorvidt der fortsat skal være maksimalpriser. Det mener vi, der skal være. Andelsboliger skal ikke drejes i retning af ejerboliger, hvor markedskræfterne hersker, og hvor beskatningssystemet er væsentligt anderledes end ved andelsboligforeninger. En ophævelse af maksimalprisbestemmelsen ville også kun betyde endnu færre boliger til fornuftige priser, og dermed en fundamental ændring af f.eks. boligudbuddet i Hovedstadsområdet.

For ABF er spørgsmålet ikke, om vi fortsat skal have en maksimalprisbestemmelse. Det skal vi. Men vi debatterer gerne, hvordan den kan gøres mere operationel for bestyrelserne i landets andelsboligforeninger.