Forenkling af udlejningsregler for private boligejere

Af Jan Schøtt-Petersen
Formand, Danske BOLIGadvokater

En forenkling af lejeloven er vigtig og nødvendig. Som situationen er nu, og har været siden indførelsen af midlertidig boligreguleringslov vedtaget i 1939, har situationen på lejemarkedet været, at flere love regulerer samme lejeforhold, hvorfor retsreglerne ikke er umiddelbart let tilgængelige.

Dette forhold får særlig stor betydning for det stadig stigende antal af private udlejere. Flere og flere private ejendomsejere vælger at leje deres bolig ud for kortere eller længere perioder, typisk i forbindelse med et stagnerende ejendomsmarked, hvor boligejernes hidtidige bolig ikke kan sælges eller i situationer, hvor boligejere udstationeres, tager på uddannelsesophold i udlandet eller lignende.

I disse situationer kontaktes medlemmer hos Danske BOLIGadvokater i stigende omfang af ejere, som ønsker assistance i forbindelse med udlejning af deres ejerbolig, idet mange sager om private udlejeres dårlige oplevelser med indgåelse af lejekontrakter skræmmer.

Flere forhold er vanskelige
For at opnå størst mulig mobilitet i landet er der behov for en væsentlig forenkling af lejelovgivningen i de situationer, hvor en privat boligejer ønsker at udleje sin bolig. Der er tale om to forbrugere, som ønsker at indgå lejekontrakt, og ingen af parterne har særlige forudsætninger for kendskab til de særlige komplekse regler, der forefindes i de forskellige love, der regulerer lejeforholdet.

For ganske almindelige boligejere og lejere er det særligt vanskeligt at forstå følgende forhold:

Det er vanskeligt for en udlejer at forstå, at lejer efter accept af en lejekontrakt blot kan gå i Huslejenævnet og få tilsidesat de aftalte vilkår.

Jan Schøtt-Petersen
Direktør i Danske BOLIGadvokater

1) Lejens fastsættelse

2) Opsigelsesmulighederne

3) Formkrav

4) Begrænset aftalefrihed

I forhold til lejens fastsættelse forventer mange private udlejere, at det er naturligt, at lejen kan fastsættes til de positive driftsomkostninger, udlejer har på ejendommen. Det er således en overraskelse for mange, at lejen ikke blot kan fastsættes til de dokumenterede udgifter ved at have ejendommen, men at der i de forskellige love findes adskillige forskellige måder at fastsætte lejen på.

Det er endvidere en stor overraskelse for mange private boligudlejere, at det er en særdeles vanskelig, bekostelig og langvarig proces at få oplyst, hvad markedslejen vurderes at være.

I forhold til opsigelsesmulighederne og standardlejekontrakten overrasker det mange private udlejere, at udlejer reelt ikke har mulighed for at opsige lejeaftalen.

Besværlig administration for udlejere
De forskellige loves formkrav og frister for udlejer vanskeliggør administrationen af den private udlejning for mange udlejere, idet manglende overholdelse af formkrav og frister oftest medfører, at den private udlejer taber sine rettigheder i forhold til de omhandlede love.

Den begrænsede aftalefrihed mellem parterne kommer bag på mange private udlejere, og det er vanskeligt for en udlejer at forstå, at lejer efter accept af en lejekontrakt blot kan gå i Huslejenævnet og få tilsidesat de aftalte vilkår, ikke blot i forhold til det aftale lejeniveau, men også i forhold til vilkår som tidsbegrænsning af lejeaftalen.

Der er desværre eksempler fra praksis på, at en studerende, der i forbindelse med udlandsophold har lejet sin ejerlejlighed ud, efterfølgende må konstatere, at lejer har fået nedsat huslejen således, at den studerende udlejer lider et månedligt tab i sin udlejning samt konstaterer, at det tidsbegrænsede lejevilkår også er blevet tilsidesat, således at den studerende udlejer ikke på ny kan tage bolig i sin lejlighed efter endt udlandsophold.

En forenkling af lejereglerne for privat udlejning vil give mulighed for et mere velfungerende udlejningsmarked og øget mobilitet i landet.