Boligøkonom: Gylden mulighed for at kickstarte byggeriet

Af Joachim Borg Kristensen
Boligøkonom i Nykredit Markets

Centralbanker og investorer sender i øjeblikket rystelser gennem det finansielle system i Danmark, som ikke er set mage til siden ugerne efter finanskrisens udbrud i efteråret 2008. Men med modsat fortegn. Dengang forsvarede Nationalbanken sig i mod en kapitalflugt med pres for svækkelse af kronen. I dag kæmper nationalbankdirektøren i mod tilstrømning af kapital og derved en kronestyrkelse.

Løsningen har indtil nu været at pumpe likviditet ud i systemet ved salg af kroner i kombination med nedsættelser af indlånsrenten. Dertil kommer stoppet for udstedelse af statsobligationer. Det presser renterne ned, ikke bare til nulpunktet, men også ned i negativt territorium - afhængigt af løbetid. Konsekvensen er historisk billig finansiering for boligejere, ejendomsinvestorer, almene boligselskaber, andelsforeninger og offentlige institutioner med videre.

Nybyggeri skal sikre adgangen til de største byer
Det massive pres på boligmarkedet i de største byer har gjort det vanskeligt for mange at finde bolig i centrale bydele. I de seneste syv år er landsdelen København by vokset med godt 1.000 personer om måneden i gennemsnit, mens Aarhus i samme periode har set en tilgang på 350 personer måned efter måned. Byggeriet af nye boliger er ikke fulgt med, og der er i øjeblikket et problem med mangel på boliger i landets største byer.

Et problem, der risikerer at vokse sig større, hvis ikke nybyggeriet får lov til at følge danskernes bosætningsmønstre og efterspørgsel efter boliger. Urbaniseringen vil fortsætte, og familiemønstre ændrer sig. Flere bor som enlige, og det skaber behov for flere mindre boliger. Men familierne bliver også boende i byerne i længere tid, hvilket skaber behov for større lejligheder og rækkehuse.

Boligpriserne kan blive meget højere
I Stockholm og Oslo er priserne på himmelflugt og har nået niveauer, der langt overstiger boligpriserne i København. Mens en gennemsnitlig ejerlejlighed i det centrale København handles til knap 2,6 millioner kroner, er prisen i det centrale Oslo på næsten 3,5 millioner danske kroner. I Stockholm når prisen op over 4,2 millioner danske kroner. Det skyldes i høj grad de landskabsmæssige forhold, hvor klipper og vand begrænser mulighederne for nybyggeri i Oslo og Stockholm. Resultatet er i dag, at begge hovedstæder reelt er lukket land for store dele af befolkningen. Det er endnu ikke situationen i vores egen hovedstad.

Nedlæggelse af hele bykvarterer giver både en reduktion af udgifter og skaber en bykerne, hvorfra en ny opblomstring kan finde sted.

Joachim Borg Kristensen
Boligøkonom i Nykredit Markets

Men det giver grund til at sætte alt ind på at sikre rammerne for, at den fremtidige efterspørgsel efter flere boliger bliver imødekommet. København kan brede sig på landsbrugsjord, og løsningen er at bygge nyt og samtidig sikre en mere efficient udnyttelse af den eksisterende boligmasse. De ekstremt lave finansieringsrenter giver en gylden mulighed for at sætte tempoet op. Ellers risikerer vi at ende i en situation, hvor boligpriserne i København fortsætter i vejret, og hvor det bliver stadig sværere at finde en udlejningsbolig.

Boliginvesteringer skal udvikle de mindre byer
Mens København, Aarhus og andre vækstcentre må indstille sig på at finde plads til flere indbyggere, står boligmarkedet i resten af landet over for en omstilling. Flere unge søger væk for at uddanne sig, og kun få vender tilbage. Gennemsnitsalderen i mange mindre og små byer stiger, og husholdningerne bliver mindre.

Det ændrer boligbehovet. Boliger skal rives ned for at undgå tomme huse og forfald, men omstillingen kræver andet og mere end nedrivningspuljer. Der skal findes en intelligent måde til at skrumpe bysamfund, hvor der både reduceres i antal og samtidig nybygges for at tilfredsstille de behov for tidssvarende boliger, som for eksempel en ældre befolkning efterspørger.

Om end det er på en noget anden skala, er læren fra de seneste års krise i Detroit, at nedrivning af forfaldne huse spredt i byen ikke gav en forøget sammenhængskraft – men i øvrigt medførte, at de faste udgifter, som en kommune har til opretholdelse af et bysamfund, ikke blev væsentlig nedbragt. Det blev således meget dyrere per indbygger at opretholde kloaker, vandforsyning, belysning osv. Nedlæggelse af hele bykvarterer giver derimod både en reduktion af udgifter og skaber en bykerne, hvorfra en ny opblomstring kan finde sted.

De mindre og små byer i Danmark skal gøres mere kompakte omkring bykernen, og det kan blive nødvendigt at sammenlægge landsbyer. Det kræver nedrivning såvel som nybyggeri. Men også en helt ny tilgang til udviklingen af boligmarkedet.