Professor: De Økonomiske Råds misvisende boliganalyser er baseret på urealistiske antagelser

Det har været en grundlæggende antagelse i den danske boligdebat, at nybyggeriet vil kunne løse boligproblemerne på lang sigt og vil begrænse prisstigninger på boligmarkedet, fordi nye boliger opføres til ’kostpriser’. Dette kræver, at der er et tilstrækkeligt udbud af byggegrunde, som tilvejebringes til priser, der er uafhængige af priserne på boligmarkedet.

Boligpriser har monopolistisk karakter
Forskningslitteraturen viser imidlertid, at priser på grunde i realiteten fastsættes ud fra priserne på boligmarkedet og ikke omvendt, hvilket blandt andet skyldes, at ubebygget jord, der kan anvendes til boligbyggeri, er begrænset.

Priserne på boligmarkedet har en monopolistisk karakter, hvor det ikke er ’kostpriser’, som er afgørende for priserne, men betalingsevnen og -viljen hos de boligsøgende

Hans Skifter Andersen
Adjungeret professor, Aalborg Universitet

Dette bekræftes af en dansk undersøgelse fra 2008 af, hvordan byggegrunde og jordpriser tilvejebringes i samarbejdet mellem byggefirmaer og kommuner. Stigende priser på boliger medfører værdistigninger for de grunde, som boligerne beslaglægger.

Priserne på boligmarkedet har derfor en monopolistisk karakter, hvor det ikke er ’kostpriser’, som er afgørende for priserne, men betalingsevnen og -viljen hos de boligsøgende. Når indkomsterne stiger, betyder det, at betalingsevnen stiger, hvilket medfører stigende grundpriser.

Den markante prisudvikling i de sidste 25 år har således mere været bestemt af udviklingen i husstandenes betalingsevne og -vilje end af udviklingen på byggemarkedet. Den internationale forskning peger på, at en anden væsentlig årsag til, at priserne er blevet steget, er den såkaldte ’finansialisering’ af ejendomsmarkedet.

Jord og fast ejendom er i stigende grad blevet genstand for finansielle investeringer, hvor det mere er de forventede stigende priser og fremtidige kapitalgevinster, der er hovedmotivet, end det er at opnå et aktuelt afkast af ejendomsdrift og byggeri. Det har medført flere spekulative investeringer, som har været med til at pumpe priserne op.

Nybyggeri løser ikke problemer for fattige husstande
Der findes en omfattende forskningslitteratur, som har beskæftiget sig med årsagerne til, at boligmarkedet ikke af sig selv er i stand til at tilvejebringe en tilfredsstillende boligforsyning for alle i samfundet. I mange lande har nybyggeriet ikke haft et tilstrækkeligt omfang.

Nogle studier peger på problemer med et for lavt udbud af byggegrunde som en følge af arealrestriktioner (i Danmark by- og landzoneinddelingen), mangelfuld og langvarig myndighedsbehandling af byggesager og generelle geografiske begrænsninger. Men et utilstrækkeligt boligbyggeri er også forekommet steder, hvor udbuddet af grunde er rigeligt. Det er desuden blevet påvist, at øget nybyggeri ikke nødvendigvis medfører en løsning af boligproblemerne for husstande med lavere indkomst.

Et af boligmarkedets grundlæggende problemer er, at en stor del af efterspørgslen ikke kan tilfredsstilles med nybyggeri, fordi husstande med lavere indkomst ikke kan betale for det

Hans Skifter Andersen
Adjungeret professor, Aalborg Universitet

Et af boligmarkedets grundlæggende problemer er, at en stor del af boligefterspørgslen ikke kan tilfredsstilles med nybyggeri på markedsvilkår, fordi husstande med lavere indkomst ikke kan betale for det. Hvis der ikke findes støttet boligbyggeri, må boligbehovet for disse derfor dækkes ved, at de mere velstående flytter til nybyggeriet og efterlader billigere boliger i den eksisterende boligmasse.

Der er forsøgt opstillet en teori for, hvordan dette skulle kunne foregå, den såkaldte ’nedsivningsteori’. Den siger, at boliger med tiden skal falde i kvalitet og værdi og herved blive billigere. Samtidigt skal nye beboere i boligerne med tiden få lavere indkomst. Der er gennemført en del studier af denne teori, som viser, at processen ikke er tilstrækkelig effektiv til at tilvejebringe et boligudbud for de fattige, blandt andet fordi ældre boliger ofte renoveres, og fordi efterspørgslen ’nedefra’ i markedet ikke i tilstrækkeligt omfang fører til mobilitet opad.

Det er også vist, at boliger i den dårligste del af boligmassen har en relativ høj pris/husleje målt i forhold til deres kvalitet. Husstande med lav indkomst betaler således ofte en højere pris for deres boligforbrug, som samtidigt kan have en utilstrækkelig og uacceptabel kvalitet målt efter de normer, der gælder i samfundet.

Rådets konklusioner er misvisende
Velfungerende markeder er karakteriseret ved, at stigende efterspørgsel og stigende priser udløser øget produktion, som ved stærk konkurrence tvinger priserne ned mod varernes omkostningsniveau. Sådan er det imidlertid ikke på boligmarkedet. Stigende efterspørgsel efter boliger har, især på kortere sigt, kun en mindre effekt på udbuddet, men fører i stedet til stigende priser og huslejer.

Rådet anvender nogle generelle økonomiske modeller, som er meget lidt relevante for boligmarkedet. Derfor er deres konklusioner om såkaldt ’misallokering’ af udlejningsboliger misvisende

Hans Skifter Andersen
Adjungeret professor, Aalborg Universitet

Dette er blandt andet en følge af, at boligudbuddet er afhængigt af husstandendes mobilitet, som kun i mindre grad påvirkes af pris- og huslejeændringer. Selv små ændringer i efterspørgslen kan føre til drastiske prisstigninger, som vi har set de seneste år og lange perioder med uligevægt.

De Økonomiske Råd anvender i sine analyser nogle generelle økonomiske modeller, som er meget lidt relevante for boligmarkedet. Derfor er deres konklusioner om såkaldt ’misallokering’ af udlejningsboliger misvisende.

Man må også undre sig over, at de konkluderer, at de højeste indkomstgrupper har størst fordel af reguleringen, men ikke nævner, at disse kun udgør en lille del af lejerne. Der er eksempelvis seks gange så mange lejere i ældre udlejningsboliger blandt den fattigste tiendedel af befolkningen som i den rigeste.

Fordelene ved reguleringen tilfalder derfor i høj grad de laveste indkomstgrupper og giver i gennemsnit slet ikke ’de største gevinster for de rigeste lejere’, som rapporten konkluderer.